Grundbuch

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Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Verzeichnis von Grundstücken, welches in schriftlicher oder elektronischer Form geführt werden kann. In ihm werden die Eigentumsverhältnisse sowie etwaige Rechte und Lasten des Grundstücks erfasst, die mit diesem verbunden sind.

[Bearbeiten] Geschichte

[Bearbeiten] Neuzeit

Spätestens seit den mit dem Dreißigjährigen Krieg verstärkten Unklarheiten in den Eigentumsverhältnissen über Grund und Boden wuchs das Bedürfnis nach Aufzeichnungen über das Eigentum von Grund und Boden. Der frühmoderne Staat befriedigte dieses Bedürfnis mit einem systematischen Amtsbuchwesen, die neben Grundstücksgeschäften (Verkäufen, Hypotheken) auch erbrechtliche Verfügungen sicherten (Inventarbücher, Testamtsbücher)

[Bearbeiten] Hypotheken- und Pfandbuchsystem

In verschiedenen Teilen Deutschlands tauchten Hypotheken- oder Pfandbücher auf, in die jedoch meist lediglich die Belastung mit Grundschulden einzutragen war. Nicht immer war dabei die Eintragung auch notwendig, um das Recht zu begründen. Auch für Eigentumsübertragungen war noch nicht immer eine Eintragung erforderlich. Nur zum Teil wurde hier bereits nach dem Realfoliensystem gearbeitet (pro Grundstück also ein Grundbuchblatt), häufig wurde jedoch z. B. auch ein Blatt pro Eigentümer (sog. Personalfolium) angelegt oder nach anderen Systemen geordnet.

Im März 1897 trat im Deutschen Reich die erste gesamtdeutsche Grundbuchordnung in Kraft, die mit Änderungen noch heute gültig ist. Sie überließ jedoch noch viele Fragen der Regelung der einzelnen Länder. Erst 1935 erhielt die Grundbuchordnung eine einheitliche und der heutigen Fassung im wesentlichen entsprechende Gestalt. Dabei wurde vor allem das preußische System, das dort seit 1872 galt, für Gesamtdeutschland übernommen.

[Bearbeiten] Deutschland

Der Begriff des Grundbuchs wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in der Grundbuchordnung (GBO) nicht einheitlich verwendet. Nach § 3 GBO erhält jedes Grundstück im Grundbuch eine besondere Stelle (Grundbuchblatt). Das Grundbuchblatt ist für das Grundstück als das Grundbuch im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzusehen.

[Bearbeiten] Grundbuchamt

Die Amtsgerichte sind als Grundbuchämter für die in ihrem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig. In Baden-Württemberg übernehmen an Stelle der Amtsgerichte die Aufgabe der Grundbuchführung jedoch staatliche Grundbuchämter. Im badischen Rechtsgebiet befinden sich diese staatlichen Grundbuchämter bei den Gemeinden.

[Bearbeiten] Elektronisches Grundbuch

Ein elektronisch geführtes Grundbuch kann auch über das Internet eingesehen werden § 12 GBO findet auch hier Anwendung).

[Bearbeiten] Gliederung des Registers

Das Grundbuch enthält neben der Aufschrift (Bezeichnung des als Grundbuchamt zuständigen Amtsgerichtes, Angabe von Band und Blatt) ein Bestandsverzeichnis (Register), in dem Lage und Größe des Grundstücks entsprechend der Bezeichnung im Kataster (nach Gemarkung, Flur und Flurstück) vermerkt sind. Ferner werden in dem Register grundstücksgleiche Rechte wie z. B. das Wohnungseigentum oder das Erbbaurecht verzeichnet. Auch Gemeinderechte (z. B. ein Weiderecht auf einer Gemeindewiese) werden hier eingetragen. Ist das im Bestandsverzeichnis vorgetragene Grundstück in Bezug auf eine Grunddienstbarkeit das „herrschende Grundstück“, also das begünstigte, kann dies ebenfalls im Bestandverzeichnis vermerkt werden.

Dem Bestandsverzeichnis folgen drei Abteilungen.

[Bearbeiten] Erste Abteilung

Die Erste Abteilung enthält die Eigentümer oder Erbbauberechtigten, ggf. unter Angabe der jeweiligen Anteile oder des Gemeinschaftsverhältnisses (beispielsweise „in Erbengemeinschaft“ oder „BGB-Gesellschaft, als Gesellschafter bürgerlichen Rechtes“), und die Grundlagen der Eintragung.

[Bearbeiten] Zweite Abteilung

Die Zweite Abteilung verzeichnet alle Lasten und Beschränkungen, die nicht in der Dritten Abteilung einzutragen sind: Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen (für die Zeit zwischen Abschluss eines Kaufvertrages und dessen endgültigem Vollzug) und Verfügungsbeschränkungen (Insolvenz- und Testamentsvollstreckervermerke, Vorkaufsrecht, Wohnungsrecht usw.)

[Bearbeiten] Dritte Abteilung

Die Dritte Abteilung enthält die Grundpfandrechte: Hypotheken (auch Zwangssicherungshypotheken, die beispielsweise die Finanzämter für Steuerschulden in einem verkürzten Verfahren eintragen lassen können), Grundschulden und (sehr selten) Rentenschulden.

Wenn im Text einer Grundbucheintragung auf Urkunden Bezug genommen wird, gehört auch die zugehörige Grundbuchakte, die Ausfertigungen der im Grundbuch genannten Urkunden enthält (z. B. Grundschuldbestellungsurkunde), zum Grundbuchinhalt..

[Bearbeiten] Änderungen im Grundbuch

Löschungen im Grundbuch bedeuten nicht, dass ein Eintrag entfernt wird, da jede Maßnahme, auch die erledigte, im Grundbuch lesbar bleiben muss. Er wird vielmehr gerötet, also rot unterstrichen und die Löschung als Vermerk eingetragen. Inzwischen sind sehr viele Grundbücher bereits auf ein elektronisches Verfahren umgestellt worden.

Eintragungen und sonstige Veränderungen im Grundbuch setzen einen Antrag und die Bewilligung des voreingetragenen Betroffenen voraus. So bedarf im Vollzug des Kaufs einer Immobilie die Eigentumsübertragung (vergleiche Auflassung) der Eintragung im Grundbuch. Hierzu ist neben der notariellen Urkunde, die die Auflassung bezeugt, zusätzlich eine Steuerunbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes erforderlich.

[Bearbeiten] Öffentlicher Glaube

Besondere Bedeutung für den Grundstückskauf hat der öffentliche Glaube des Grundbuchs gem. § 892 BGB. Danach wird die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs zu Gunsten des gutgläubigen Erwerbers fingiert. Geschützt ist allerdings nur der rechtsgeschäftliche Erwerb von Rechten durch Verkehrsgeschäft. Im Bestandsverzeichnis beschränkt sich der öffentliche Glaube auf die Informationen zu den Flurstücksbezeichnungen; die Angaben über Größe, Lage und Wirtschaftsart gehören nicht dazu. Diese Informationen werden dem amtlichen Verzeichnis, in der Regel dem Liegenschaftskataster, entnommen. Die Flurkarte wiederum, auf der der reale Nachweis der Grundstücksbezeichnungen und Grenzen erfolgt, hat als amtliche Karte des Katasteramts Anteil am öffentlichen Glauben des Grundbuchs.

[Bearbeiten] Vormerkung und Widerspruch

Um eine Einräumung oder eine Aufhebung in Bezug auf Grundstücke abzusichern, kann eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen werden (Abs. 1 Satz 1 des § 883 BGB. So kann beispielsweise der Eigentumsverschaffungsanspruch eines Käufers schon vor der tatsächlichen Eigentumsumschreibung durch die Eintragung einer Eigentumsvormerkung (Auflassungsvormerkung) abgesichert werden. Die Vormerkung ist zu dem durch sie gesicherten Anspruch akzessorisch.

[Bearbeiten] Einsichtsrecht

Im Vergleich zum Vereins- und Handelsregister wird in Deutschland die Öffentlichkeit des Grundbuchs (welches ebenfalls ein Register ist) von § 12 Grundbuchordnung, GBO eingeschränkt. Das Recht zur Einsichtnahme in das Grundbuch hat nur derjenige, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ohne ein besonderes Interesse ist berechtigt das Grundbuch einzusehen:

der dinglich Berechtigte (z. B. Eigentümer, Hypothekengläubiger), soweit Gegenstand der Einsicht das betreffende Grundstück ist;
jeder der eine für den Einzelfall erteilte Zustimmung des eingetragenen Eigentümers hat;
Behörden gemäß Art. 35 Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland,GG, Notare und Rechtsanwälte, die im Auftrag von Notaren handeln;
öffentlich bestellte Vermessungsingenieure.

Bloßes Kaufinteresse an Grundstücken allein wird seitens der Amtsgerichte oftmals nicht als berechtigtes Interesse betrachtet.

[Bearbeiten] Österreich

Rechtsquellen sind hauptsächlich die Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch,ABGB) sowie das Allgemeine Grundbuchsgesetz (GBG) von 1955, daneben gibt es das Grundbuchumstellungsgesetzt (GUG), das die Umstellung des bis 1980 händisch geführten Grundbuchs auf EDV regelt (die Umstellung war 1992 abgeschlossen), das Liegenschaftsteilungsgesetz (LiegTG), das allgemeine Grundbuchsanlegungsgesetz (AllGAG) u.a.

In Österreich wird das Grundbuch von den Bezirksgerichten verwaltet. In der Regel sind Rechtspfleger für die Führung des Grundbuchs beziehungsweise für die Durchführung der dazu erforderlichen gerichtlichen Beschlüsse (Einverleibungen) zuständig.

[Bearbeiten] Hauptbuch

Für jede Katastralgemeinde gibt es ein Hauptbuch genanntes öffentliches Verzeichnis, in dem für alle Liegenschaften (Grundbuchseinlagen, ugs. „Einlagezahlen“ = EZ) enthalten ist:

Gutsbestandsblatt (A-Blatt), das seinerseits wieder aus zwei Abschnitten (A1- und A2-Blatt) besteht:
- Im A1-Blatt werden jene Grundstücke mit ihren Nummern, ihren Flächen und Benützungsarten (etwa LN [=landwirtschaftliche Nutzfläche] oder Baufläche) eingetragen, die dem/den im B-Blatt eingetragenen Eigentümer(n) gehören. (Flächen und Benützungsarten sind allerdings hier nicht verbindlich; diese Angaben stammen aus dem – mit dem Grundbuch vernetzten – Kataster.)
- Aus dem A2-Blatt ist – neben anderen Eintragungen – hauptsächlich ersichtlich, welche Rechte mit den eingetragenen Grundstücken verbunden sind. Das können z. B. Dienstbarkeit (Servitute) sein, die einzelne oder alle Grundstücke dieser Grundbuchseinlage zu Lasten anderer (fremder) Grundstücke haben.
Eigentumsblatt (B-Blatt): Hier sind die Eigentümer ersichtlich, ebenso die Anteile (ausgedrückt in Bruchzahlen) eventuellen Miteigentums. Auch eventuelle Rangordnungen werden hier angemerkt.
Lastenblatt (C-Blatt): Hier sind hauptsächlich eingetragen:
- Servitute (Dienstbarkeiten) zu Lasten von Grundstücken, die in dieser Einlage eingetragen sind, einschließlich der
  - jeweils berechtigten Grundstücke in anderen Einlagen oder
  - Leitungsunternehmen (z. B. Strom, Gas, Wasser)
- Pfandrechte für Schulden, die grundbücherlich gesichert, also verbüchert sind
- Reallasten wie Ausgedingsrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote, Vor- oder Wiederkaufsrechte

Nicht mehr aktuelle Eintragungen befinden sich im Verzeichnis der gelöschten Eintragungen.

[Bearbeiten] Urkundensammlung

Die Urkunden, welche die Grundlage für die Eintragungen bildeten, werden in der Urkundensammlung aufbewahrt. Die Urkundensammlung wird ab 2005 elektronisch geführt.

[Bearbeiten] Sondergrundbücher

Außerdem gibt es noch das Eisenbahnbuch als Sondergrundbuch.

Folgende ehemalige Sondergrundbücher wurden inzwischen aufgelassen:

Landtafeln für ehemalige adelige Güter Die Landtafel wurde nach § 24 Grundbuchumstellungsgesetz (GUG) BGBl. Nr. 550/1980 nach deren Erfassung mittels EDV in das allgemeine Grundbuch übergeführt.

Das Bergbuch besteht zwar heute noch, jedoch sind Liegenschaften nach dem Berggesetz 1975 (BGBl. Nr. 259/1975) nicht mehr Gegenstand der Eintragung in das Bergbuch. In das Bergbuch werden nur mehr Bergwerksberechtigungen eingetragen. Ein ähnliches öffentliches Buch ist das Wasserbuch, in welches aber nie Liegenschaften eingetragen wurden. In das Wasserbuch werden Wasserrechte (sinngemäß der heutigen Bedeutung des Bergbuches) eingetragen.

Alle Grundstücke in Österreich (mit Ausnahme des öffentlichen Gutes – siehe unten) sind somit inzwischen entweder im Grundbuch oder im Eisenbahnbuch eingetragen. In einigen Bundesländern (z. B. Steiermark) wurde das öffentliche Gut nicht eingebüchert und ist somit nicht im Grundbuch zu finden. Es werden jedoch diese Grundstücke in so genannten Hilfsverzeichnissen geführt. Diese wurden auch in die ADV eingegeben („EZl.“ 50000 etc.)

[Bearbeiten] Grundbuchführung

Das Hauptbuch des österreichischen Grundbuches (einschließlich Urkundensammlung) wird flächendeckend in digitaler Form geführt.

Eine Abschrift oder ein Ausdruck, der eine bestimmte Liegenschaft betrifft, wird als Grundbuchsauszug bezeichnet. Das Grundbuch ist öffentlich, das heißt, dass jedermann in das Grundbuch Einsicht nehmen und sich Auszüge auch von fremden Grundstücken erstellen lassen kann. Der Nachweis eines besonderen Interesses ist nicht notwendig.

[Bearbeiten] Besondereinheit Immobilienvermittlung

Jedermann darf darauf vertrauen, dass die Eintragungen im Grundbuch richtig sind (materielles Publizitätsprinzip).

[Bearbeiten] Literatur und Quellen

Deutschland:

Josef Rieder, Stefan Rieder: Vormerkung und Widerspruch im Grundstücksverkehr. Deutscher Sparkassen Verlag, Stuttgart ⁵ 2005, ISBN 3-09-305337-4

Österreich:

Grundbuchsgesetz 1955, BGBl. Nr. 39/1955, in der Fassung BGBl. I Nr. 112/2003, verfügbar im Rechtsinformationssystem der Republik Österreich, RIS unter http://ris.bka.gv.at

Schweiz:

Schweizerische Verordnung vom 22. Februar 1910 betreffend das Grundbuch (GBV)

[Bearbeiten] Einzelnachweise

[Bearbeiten] Weblinks